預售屋投資報酬率試算範例：1,500 萬建案三情境

先講結論：在本文的假設下（買價 1,500 萬、持有三年、累計投入現金 450 萬），房價完全不漲會虧約 16%，年增值 5% 稅後大約賺 24%（年化約 7.4%），年增值 8% 約賺 46%。這些數字全是假設，用來示範預售屋投資報酬率怎麼算，不代表任何建案或區域的實際結果。

範例假設

項目	假設值
買價	1,500 萬
簽約到出售	3 年
累計投入現金	450 萬（總價 30%）
賣出仲介費	賣價的 3%
其他交易費用	20 萬
稅率	假設以 35% 計（持有逾 2 年未滿 5 年的房地合一稅率級距，是否適用請查最新規定）

稅率部分，房地合一稅 2.0 對境內個人依持有期間分級，詳見稅務文章；本例為簡化，直接以淨利乘上稅率，未計入免稅額、成本費用認列細節與土地漲價總數額等項目。

四種情境的算式

賣價等於 1,500 萬乘以（1 + 年增值率）的三次方：

年增值率	賣價（萬）	扣仲介與費用後獲利	稅額	稅後淨獲利	總報酬率	年化
0%	1,500	−72	0	−72	−16.0%	約 −5.7%
3%	1,639	67	23	44	9.7%	約 3.1%
5%	1,736	164	57	107	23.8%	約 7.4%
8%	1,890	318	111	206	45.9%	約 13.4%

以 5% 為例：賣價 1,736 萬，扣掉買價 1,500 萬、仲介 52 萬、其他費用 20 萬，獲利 164 萬；稅 35% 約 57 萬；淨 107 萬除以 450 萬等於 23.8%；換成三年年化約 7.4%。

重點提醒：這張表最重要的一列是 0%。增值為零時你不只沒賺，還要承擔約 72 萬的交易成本，也就是分母的 16%。槓桿讓報酬變大，也讓這個「零增值」缺口變得很痛。

這個範例沒算進去的東西

• 資金的機會成本：450 萬放三年若放定存或其他投資也會有收益，應與年化比較。
• 貸款利息與持有成本：若交屋後不立刻出售，房貸利息、管理費、稅負都要加進去，見持有成本。
• 租金收入：若交屋後出租，可參考租金報酬率文章，改用「增值加租金」的合併算法。
• 交屋前轉讓：本例假設持有至交屋後再賣，因為現行規定對預售屋轉讓有限制，見紅單與換約。

在計算機裡重現這個範例

你可以把相同的輸入放進 Off Plan Properties 的 ROI 計算機：房價 1,500 萬、訂金比例依你的設定、完工月數 36、增值率分別填 3%、5%、8%。該工具的功能是估算施工期間的資本增值與預期報酬，頁面沒有說明如何處理台灣的稅費，所以結果應該拿來與上表的「稅前」欄位比較，再自己扣稅。想看更多不同類型的試算工具，可到計算機總覽。

如何改成你自己的版本

1. 把買價換成契約價。
2. 把累計投入現金換成你實際已繳與預計要繳的金額。
3. 把仲介費與其他費用換成你向仲介確認的數字。
4. 用實價登錄的鄰近成交價推估合理增值率，不要直接採用銷售說明。
5. 重新計算三組情境，並特別留意零增值那一列。

當你看懂這張表，就會明白預售屋不是「穩賺」的商品，而是一個對增值率、持有時間與稅費都高度敏感的決定。數字只是方向，簽約前仍須與地政士、會計師或其他專業人士核對最新規定。

延伸：把「損益兩平增值率」算出來

有一個比預期報酬更實用的數字，叫損益兩平增值率，也就是賣價要比買價高多少，才能剛好抵掉交易成本。本例中賣出成本合計約 72 萬，約為買價的 4.8%，三年內年增值率要達到約 1.6%，才能打平成本（尚未計稅，因為沒有獲利就沒有稅）。把這個數字拿去對照你所在區域的歷史成交變化，如果歷史上多數期間的增值都低於這個門檻，就代表這個案子對你不利。同理，若你的持有期拉長到五年，門檻會變成年化更低，但資金被卡住的機會成本會升高。這種反向思考能幫你避免被「樂觀情境」牽著走，因為你要先問的是：最差可接受的結果是什麼，而不是最好可能賺多少。

延伸閱讀與工具

如果你想把這個範例換成自己的數字，建議搭配持有成本與槓桿文章一起看，並用租金報酬率計算機補上租金收益的估算。想了解更多不同工具，可看 Off Plan Properties 的計算機總覽。重點不在於得到一個漂亮的數字，而是看懂每個假設如何影響結果，並且在最差情境下仍能接受。