預售屋房地合一稅怎麼算？持有期間與稅率級距

房地合一稅是針對出售房地所得課徵的稅，個人依持有期間分級課稅，持有越短稅率越高。對預售屋投資人來說，它直接決定「賺到的增值有多少能留下來」，所以在估算報酬率時，稅必須放進去，而且要用持有期間對應的稅率，而不是隨便挑一個。

稅率級距（境內個人）

持有期間	稅率
二年以內	45%
逾二年未滿五年	35%
逾五年未滿十年	20%
逾十年	15%

以上為房地合一稅 2.0 對境內個人的一般性級距，另有自住優惠、非境內居住者適用不同稅率等例外。適用情形與細節以財政部與所得稅法規定為準，並可能修正，請務必查最新版本。

利得怎麼算

一般的邏輯是：售價 − 取得成本 − 相關費用 = 房地交易所得，再依持有期間稅率課稅。可以認列的費用種類與限制，應向稅務機關或會計師確認。本站的試算範例為了簡化，直接把「淨利 × 稅率」當作稅額，沒有處理免稅額、各項成本費用認列的細節。

重點提醒：稅率級距讓「再多持有一段時間」可能大幅降低稅負，但資金被占用與市場風險也會增加。要把時間成本與稅負一起比較，而不是只看稅率。

預售屋的特殊之處

預售屋從簽約到交屋常要兩到三年，如果你在交屋後不久就賣，很容易落在較高的稅率級距。取得日如何認定，對適用哪一級稅率有影響，所以不能用「拿到房子那天」想當然；請向稅務機關或會計師確認預售屋的認定方式。同時，預售屋買賣契約的轉讓在現行規定下受到限制，見紅單與換約，所以「交屋前就賣」並非一般人可以規劃的路徑。

範例：同樣的獲利，不同的稅率

假設稅前利得 164 萬（沿用範例）：

適用稅率	稅額	稅後獲利
45%	約 74 萬	約 90 萬
35%	約 57 萬	約 107 萬
20%	約 33 萬	約 131 萬

這張表只是說明稅率對結果的影響，並沒有考慮持有更久時的增值差異與持有成本。如果你要比較「現在賣」與「再持有兩年」，兩邊都要完整計算，可參考持有成本。

如何放進試算

1. 先用報酬率公式算出稅前淨利。
2. 查詢你的持有期間適用稅率，並請專業人士確認。
3. 扣稅，得到稅後淨獲利。
4. 再除以實際投入現金，得到稅後報酬率。

像 Off Plan Properties 的 ROI 計算機主要估算施工期間資本增值，頁面並未說明稅負處理，所以台灣的房地合一稅需要你自己額外計算。至於其他市場的稅費，例如印花稅，該站另有印花稅計算機，適用於其所涵蓋的市場，並不適用台灣的房地合一稅。

本文為一般性資訊，不是稅務建議；規定會修正，請以財政部公告與專業人士意見為準。

規劃時的思考順序

與其追問「怎麼少繳稅」，更健康的順序是：先決定你買這間房是為了自住、長期持有還是短期獲利，再依此決定持有期間，最後才檢視稅負。如果你的計畫是長期出租，持有越久稅率級距越低，同時租金收入也會逐年累積；若你的計畫是短期獲利，就應該把最高級距的稅率放進最保守的情境中，確認即使繳高稅，你仍然有正報酬。無論哪一種，都不要把稅當成可以事後再處理的細節，因為它常常比仲介費更大額，也比房價漲跌更可預期。最後，保留所有買賣契約、付款憑證與費用單據，這些文件在申報時都可能用得上。

申報前的準備

在出售前，建議先把買賣契約、各期付款憑證與相關費用單據整理好，並向會計師或稅務機關確認哪些費用可以列入成本。同時，用 ROI 計算機估算增值後，再依本文的級距手動扣稅，才能看到比較真實的稅後結果。對於跨境持有者，還要留意不同國家對同一筆交易的課稅規定，必要時尋求專業協助；Off Plan Properties 的海外購屋說明頁提供外國人購買房產的一般資訊，但台灣的稅務申報仍以台灣主管機關規定為準。把稅放在最前面規劃，通常比事後補救划算得多。

提醒一點：稅制與優惠條件可能隨政策調整，不同身分（例如自住、非自住、境外人士）適用的規定也不同。如果你的情況比較複雜，例如共同持有或繼承取得，建議在出售前就先諮詢專業人士，而不是等到申報期限逼近時才處理。